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Loi n° 55/AN/99/4ème L portant approbation
du cahier des charges et du plan parcelle du lotissement Hodane (3600 parcelles)
à Balbala.
L’ASSEMBLEE NATIONALE A ADOPTE
LE PRESIDENT DE LA REPUBLIQUE PROMULGUE
LA LOI DONT LA TENEUR SUIT :
VU La constitution du 15 septembre 1992 ;
VU Le décret n°99-0059/PRE du 12 mai 1999
portant remaniement des membres du Gouvernement et fixant leurs attributions ;
VU La loi n°138/AN/85 en date du 27 janvier 1985
portant approbation du Schéma Directeur d’Aménagement et d’Urbanisme de la ville de
Djibouti ;
VU L’arrêté n°84-0975/PR/TP du 07
juillet 1984 portant création et composition
d’un Comité Interministériel et d’un Bureau de
Projet de Développement Urbain.
Article 1er : Est autorisé le lotissement " Hodane
" (3600 parcelles), viabilisé dans le cadre du P.D.U.D. II, conformément aux plans et
cahier des charges ci-joints et assortis d’amendements aux articles I – 6 (prix de vente) et IV –
1 alinéa 3 (modalités de cession) libellés comme suit :
a) Ajouter à l’Article I – 6 du cahier des
charges, une phrase rédigée comme
ci-après :
" Afin de permettre la réalisation des travaux de
viabilisation nécessaires du lotissement et pour éviter les problèmes de
disponibilité de fonds du Trésor National, il
est fait obligation au Chef du Service des Domaines à
verser 500 FD au Trésor National et les 1800 FD restant dans le compte ouvert à la Banque
Nationale de Djibouti au bénéficie du Fonds de Développement
Urbain de Djibouti ".
b) L’alinéa 3 de l’article IV – 1 du même
cahier est rédigé comme suit :
" Lors d’une cession individuelle, le terrain est
immatriculé au nom de l’acquéreur après règlement intégral du prix total du lot. Le
paiement du coût du terrain viabilisé pourra se faire en trois versements étalés sur 3 ans
".
Article 2 : Toutes les dispositions contraires à
la présente loi concernant les prix des terrains sont annulées.
Article 3 : La présente loi sera publiée au
Journal Officiel de la République de Djibouti
dès sa promulgation.
Fait à Djibouti, le 21 août
1999.
Par le Président de la
République,
chef du Gouvernement
ISMAÏL OMAR GUELLEH
Réglement d’Urbanisme
Cahier des Charges
Lotissement Hodane (3600
parcelles).
TITRE I DISPOSITIONS GENERALES
Article I - 1 : OBJET DU CAHIER DES CHARGES
Le présent cahier des charges a pour objet
la définition et la mise en valeur du
lotissement Hodane (3600 parcelles) à Balbala.
Il a pour objet :
- de préciser la situation et les limites du
lotissement ;
- de définir les droits et devoirs des
acquéreurs pour la mise en valeur des
terrains en fonction de leur vocation ;
- de définir les divers ensembles de
construction et de mise en valeur.
Article I - 2 : DELIMITATION DU LOTISSEMENT
Le lotissement Hodane a été
défini dans le cadre du second Projet de
Développement Urbain de Djibouti (P.D.U.D.
II).
Le lotissement est délimité :
- au nord, par le lotissement Tour Ousbo ;
- au sud, par des terrains non urbanisés
jouxtant la route d'Arta ;
- à l'est, par une zone d'habitation
ancienne (quartier 10 - quartier 12) ;
- à l'ouest, par le voie de 40 mètres
de la Grande Maille.
Le projet initial avait une superficie totale
d'environ 88 hectares pour une surface
constructible de 76 hectares compte tenu de la
nature très accidentée du site. Mais
suite à des occupations illicites de la
partie nord du site du projet, le présent
cahier des charges ne concerne que le reste des
terrains vacants d'une superficie totale de 65
hectares pour une surface constructive de 58,5
hectares. Elle comprend toutes les infrastructures
et les terrains réservés à
l'habitat, aux équipements et aux
infrastructures.
Le lotissement Hodane est divisé en trois
zones distinctes conformément au plan
parcellaire ci-joint : deux zones sud,
dénommées A et B, viabilisées
dans le cadre du PDUD II et une zone nord,
dénommée zone C, qui n'a pu
être aménagée puisque
occupée par des habitations illicites.
Le présent cahier des charges concerne
spécifiquement la mise en valeur des zones,
situées au sud de ce lotissement, qui ont pu
être viabilisées dans le cadre des
travaux du PDUD II . La zone A comprend les lots
réservés à la mise en valeur
individuelle et la zone B les lots
réservés pour une mise en valeur
groupée.
La zone C occupée actuellement par des
habitations spontanées, fera l'objet d'un
cahier des charges spécifique dans le cadre
d'une régularisation foncière et
d'une opération de réorganisation de
l'existant.
Article I - 3 : PLAN D'ORGANISATION GENERALE
Le plan d'organisation générale joint
au présent cahier des charges est opposable
au tiers et comprend :
- le plan parcellaire ;
- le
tracé et l'emprise des voies de
desserte.
Article I - 4 : CHAMP D'APPLICATION
Le présent cahier des charges fixe les
règles et les servitudes
d'intérêt général,
constitué pour la réalisation des
constructions sur les zones A et B du lotissement
Hodane défini dans l'article I-2. Les
articles des titres I à IV s'appliquent aux
deux zones.
Article I - 5 : DEROGATION
Des dérogations mineures au présent
cahier des charges pourront être
accordées par la Direction de l'Habitat et
de l'Urbanisme du Ministère de l'Habitat, de
l'Urbanisme, de l'Environnement et de
l'Aménagement du Territoire après
consultation des services compétents
chargés de l'instruction des dossiers de
permis de construire.
Article I - 6 : PRIX DE VENTE
Afin de permettre la réalisation des travaux
de viabilisation nécessaire du lotissement
et pour éviter les problèmes de
disponibilité de fonds du Trésor National, il est fait obligation au Chef
de Service
des Domaines à verser 500 FD au
Trésor National et les 1 800 FD restant dans
le compte ouvert à la Banque Nationale de
Djibouti au bénéfice du Fonds de
Développement Urbain de Djibouti.
TITRE II : EQUIPEMENTS, VOIRIE ET DES ESPACES
COMMUNS
Article II - 1 : EQUIPEMENTS
La réalisation et l'entretien des
équipements collectifs prévus dans ce
lotissement, conformément au plan
parcellaire ci-joint, sont à la charge des
pouvoirs publics. Ils sont la
propriété de l'État.
Article II - 2 : VOIRIE ET ESPACES COMMUNS
- Voies Primaires : Emprise : 32 et 24
mètres, revêtus sur 7
mètres.
- Voies Secondaires : Emprises : 15 et 12
mètres, améliorés sur 7 et 6
mètres.
- Voies Tertiaires, de desserte : Emprise : 9,6 et
5 mètres, profilés sur 9 et 4
mètres.
L'entretien des voiries primaires et secondaires
relève de la compétence de
l'Administration. L'entretien des voies de desserte
sera à la charge des habitants et
propriétaires des lots.
- Places publiques et parkings
Ils seront répartis conformément au
plan d'organisation du lotissement.
L'aménagement de la voirie, des espaces
communs (aires de jeux, parkings de stationnement,
les espaces publiques et espaces à planter)
est du ressort de l'Administration.
Les propriétaires de parcelles ainsi que
tous autres habitants du lotissement ont la
jouissance de ces aménagements, à
charge pour eux de ne porter aucune atteinte
à l'état
ou la propreté de ceux-ci.
Article II - 3 : PROPRIETES ET SERVITUDES
Les éléments définis ci-dessus
font partie intégrante du domaine public de
la République de Djibouti. A ce titre, ils
ne peuvent être aliénés au
profit des particuliers.
Chaque acquéreur est tenu d'entretenir
l'espace compris entre le bord de la
chaussée et la façade de sa
parcelle.
TITRE III ASSAINISSEMENT - ORDURES MENAGERS
Article III - 1 : ASSAINISSEMENT - EAUX
PLUVIABLES
Le drainage réalisé pour les eaux
pluviales est fonction du type de voirie :
- les voies primaires et secondaires sont
drainées par des fossés en terre
lorsque la déclivité est
inférieur à 4% ou revêtus quand
elle est supérieure à 4% ;
- des dalots sont aménagés aux
traversées des talwegs ;
- les voies tertiaires sont drainées
naturellement suivant la pente.
Article III - 2 : EAUX USEES - EAUX VANNES
L'assainissement à réaliser dans le
lotissement sera de type individuel. Le type
d'assainissement, le dimensionnement et le mode
d'exécution seront précisés
par les soins de la Direction de l'Habitat et de
l'Urbanisme en fonction du nombre des usagers.
Ces dispositions devront se conformer au
Schéma Directeur d'Assainissement de la
ville de Djibouti.
TITRE IV - PRESCRIPTIONS COMMUNES
Article IV - 1 : MODALITÉS DE CESSION
L'immatriculation de l'ensemble du site a
été effectuée au nom du
domaine privé de l'État. Les terrains
restent immatriculés au nom de l'État
jusqu'au dernier versement du prix du terrain.
Environ 60% des lots du lotissement seront
attribués à des particuliers sous
forme de cessions individuelles. Le reste,
c'est-à-dire 40%, sera cédé
à des promoteurs pour une mise en valeur
sous forme de lotissement d'habitat social.
Lors d'une cession individuelle, le terrain est
immatriculé au nom de l'acquéreur
après règlement intégral du
prix total du lot. Le paiement du coût du
terrain viabilisé pourra se faire en trois
versements étalés sur 3 ans.
Dans le cadre d'une opération
groupée, la cession définitive des
lots par les Services des Domaines peut-être
consentie par tranches sous réserve de leur
mise en valeur et de l'accord préalable de
l'Administration pour la délimitation des
tranches.
Tout promoteur bénéficiaire de lots
doit s'acquitter de 20% du prix total des terrains consentis. Au
fur et à mesure de la vente des lots
bâtis, l'acquéreur remboursera les
80% restant par montants proportionnels à la
superficie de chaque tranche d'opération
proposée à la commercialisation et
cela jusqu'au remboursement intégrale qui
doit intervenir au plus tard cinq (5) ans
après l'affectation provisoire des lots.
Toutefois, avant le paiement intégral du
prix des terrains, l'acquéreur doit payer
à l'État chaque année des
intérêts sur la somme globale, sauf
convention particulière à cette
disposition.
Les sommes ainsi perçues seront
versées au Fonds de Développement
Urbain.
Article IV - 2 : PRESCRIPTIONS DE MISE EN
VALEUR
Chaque acquéreur d'une parcelle sera
bénéficiaire d'un droit de concession
provisoire. Le délai de mise en valeur est
fixé à cinq (5) ans à partir
de la date d'attribution pour les cessions à
titre individuel. A l'achèvement de la mise
en valeur constatée, la concession
définitive du terrain devra être
requise par le bénéficiaire du
lot.
Dans le cas d'une mise en valeur groupée
lors d'une opération immobilière, le
bénéficiaire est tenu de respecter
les principes du plan parcellaire du lotissement et
les délais de mise en valeur.
Article IV - 3 : INDIVISIBILITE ET NON REGROUPEMENT
DES PARCELLES
Toute subdivision d'une parcelle conduisant
à la création de deux ou plusieurs
lots est formellement interdite, de même que
tout regroupement de parcelles conduisant à
la création d'un seul lot.
Article IV - 4 : CHARGES INCOMBANT AUX
PROPRIETAIRES
Les dépenses suivantes sont à la
charge des futurs propriétaires :
- coûts de la vente des parcelles (foncier et
viabilisation) et les frais administratifs de
cession ;
- coût des remblais nécessaires pour
la parcelle ;
- coûts des constructions projetées
après délivrance du permis et
paiement des taxes correspondantes ;
- coûts de raccordements individuels aux
réseaux (eau potable -
électricité -
téléphone).
Article IV - 5 : RACCORDEMENT AUX RESEAUX
Les réseaux d'alimentation en eau et en
électricité ont été
réalisés. Les coûts de
réalisation sont inclus dans le prix de
m2.
Les propriétaires sont tenus de se raccorder
aux réseaux publics de l'ONED et de l'EDD.
Article IV - 6 : ISOLATION THERMIQUE
Les coefficients de transmission surfaciques
à respecter sont les suivants :
- inférieur ou égal à 0,425 W
/ m°c pour les toitures ;
- inférieur ou égal à 0,82 W /
m°c pour les planchers ;
- inférieur ou égal à 3,8 W /
m°c pour les parois vitrées donnant sur
l'extérieur.
Article IV - 7 : ASPECT EXTERIEUR - CONCEPTION
ARCHITECTURALE
Les constructions doivent être conformes aux
règles de l'art et aux normes de
construction applicables en République de
Djibouti.
La conception architecturale des bâtiments
projetés devra tenir compte au mieux des
contraintes spécifiques liées au
climat de Djibouti :
- protection contre l'ensoleillement ;
- ouvertures aux brises dominantes d'Est ;
fermeture au khamsin d'Ouest ;
- les bâtiments projetés devront
être réalisés en béton
armé ou profilés métalliques
dimensionnés suivant les règles
de l'art ;
- les murs pourront être
réalisés en parpaing, en
bétocel ou tous autres matériaux
agrées par les services de la D.H.U. Le
remplissage des éléments non porteurs
peut-être réalisé en
matériaux locaux (pierres, briques cuites,
etc.), sous réserve de précautions
particulières à leur mise en
œuvre.
Article IV - 8 : SEISME
Les constructions devront répondre aux
normes antisismiques fixées par
l'arrêté n°85-1375/PR/MTP du
27/10/85 modifiant la délibération
n°341/7è du 26/04/73, fixant les normes
qui doivent être respectées pour la
construction des bâtiments dans la
République de Djibouti ;
TITRE V : DISPOSITIONS PARTICULIERES
Article V - 1 : SECTEUR DE MISE EN VALEUR
INDIVIDUELLE (ZONE
A)
Article V - 1 a) : Définition des diverses
occupations et utilisations du sol
autorisées ou interdites.
Sont autorisées :
Les constructions à usage d'habitations en
rez-de-chaussée ou en R + 1
(rez-de-chaussée + 1 étage) au
maximum.
Sont interdites :
- les activités industrielles ;
- les dépôts d'hydrocarbures.
Article V - 1 b) : Coefficient d'Emprise au Sol :
C.E.S.
Le Coefficient d'Emprise au Sol est la surface au
sol hors œuvre des constructions.
Le Coefficient d'Emprise au Sol maximum
autorisé sera égal à 3/4 de la
surface de la
parcelle.
Article V - 1 c) : Coefficient d'Occupation du Sol
: C.O.S.
Le Coefficient d'Occupation du Sol
représente le rapport de la surface de
plancher hors œuvre à celle du terrain.
La surface bâtie comprend tous les
pièces habitables, les rangements, les
annexes et les terrasses couvertes.
Le Coefficient d'Occupation du Sol autorisé
est fixé à un maximum de 5/4 de la
surface de la parcelle.
Article V - 1 d : Hauteur des constructions
La hauteur des constructions mesurée de
l'acrotère ne dépassera pas 4
mètres dans le cas d'un
rez-de-chaussée et 8 mètres dans
celui d'un R + 1.
Article V - 2 : SECTEUR DE MISE EN VALEUR GROUPEE
(ZONE B)
Ce secteur comporte des parcelles destinées
à être mises en valeur par des
promoteurs. Il fera l'objet d'une procédure
particulière.
Tout projet de lotissement par des promoteurs sur
financements privés ou sur financements
extérieurs (prêts ou dons d'organismes
internationaux) fera l'objet d'un programme
d'opération détaillé soumis
à l'approbation du Ministère de
l'Habitat, de l'Urbanisme, de l'Environnement et de
l'Aménagement du Territoire (Direction de
l'Habitat et de l'Urbanisme).
Une demande d'autorisation de lotir doit y
être jointe.
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