Loi
n°173/AN/91/2ème L
L'ASSEMBLEE
NATIONALE A ADOPTE
LE PRESIDENT DE LA REPUBLIQUE PROMULGUE
LA LOI DONT LA TENEUR SUIT :
VU Les lois constitutionnelles
n°LR/77‑001 et LR/77‑002 du 27 juin 1977 ;
VU L'ordonnance
n°LR/77‑008
du 30 juin 1977 ;
VU Le Décret n°90‑128/PR du 25 novembre 1990 portant remaniement ministériel du Gouvernement Djiboutien.
Article 1er : Font partie du domaine privé de l'État :
-
Les terres vacances et sans maître.
-
Les terres acquises par lui ou provenant de donations, héritages,
Article 2 : Les terrains du domaine privé se répartissent en deux catégories :
-
Les terrains urbains qui sont ceux désignés comme tels par la réglementation
en vigueur,
- Les terrains ruraux qui sont tous les autres.
Article
3 : L'aliénation des terrains domaniaux de l'État est soumise
aux règles ci‑après :
- les
terres acquises par l'État, de quelque manière que ce soit, déjà mises
en‑valeur et dûment immatriculées, sont soumises à la réglementation
de droit commun en matière de propriété et de contrats ;
- les
terres vacantes et sans maître, et de manière générale, toutes les terres
non immatriculées ou non mises en valeur, peuvent être, en vertu des
dispositions des articles 4 et suivants du présent texte :
·
après
immatriculation préalable au nom de l’État : cédées de gré à gré
ou par adjudication publique, s’il s’agit de terrains urbains à usage de
construction ; concédées à titre provisoire, s’il s’agit de
terrains urbains à usage industriel
ou agricole ou de terrains ruraux ; affectées gratuitement à des établissements
publics ;
·
avant immatriculation au nom de l’État ;
être l’objet de permis d’occupation provisoire, s’il s’agit de
terrains urbains à usage de construction ou d’autorisation d’exploiter s’il s’agit de terrains
agricoles.
TITRE I – TERRAINS URBAINS
Article 4 : Les lots de terrains urbains propres
à la construction, après immatriculation préalable au nom de l’État,
peuvent être cédés à titre onéreux ou gratuit, de gré à gré, par arrêté
pris sur proposition du ministre chargé des Domaines, sur avis de la
commission foncière. A titre exceptionnel, les terrains sont cédés par voie
d’adjudication publique lorsqu’un terrain mis en vente par
l’administration reste six mois sans acquéreur à compter de sa date de
mise en vente, ou lorsque les terrains à aliéner sont situés dans un
lotissement ayant fait l’objet d’aménagements d’une qualité
exceptionnelle.
Article 5 : Des parcelles de voies ou
d’emplacements publics déclassés conformément aux dispositions sur le
domaine public, peuvent être cédées dans les conditions précisées à
l’article précédent, aux propriétaires de terrains y attenant. Un délai
de trois mois, à partir de l’arrêté de déclassement, est accordé à ces
propriétaires riverains pour exercer leur droit de préemption sur ces
parcelles. Si à l’expiration de ce délai de trois mois, les propriétaires
riverains n’ont pas fait connaître leur intention d’user de leur droit de
préférence, l’État peut disposer des parcelles comme il est dit à
l’article 4.
Article 6 : Les clauses et conditions des
cessions de terrains urbains consentis en vertu des dispositions des articles
4 et 5 ci-dessus, sont déterminées par un cahier des charges annexé à
l’acte de cession et arrêté dans les mêmes formes.
Article 7 : Des lots de terrains urbains destinés
à la culture, d'une superficie de un hectare au maximum, et destinés à
l'industrie, d'une superficie de trois hectares au maximum, peuvent être concédés
par arrêté pris en Conseil des ministres sur proposition du ministre chargé
des Domaines, à titre temporaire, moyennant le paiement d'une redevance fixée
en fonction d'un barème arrêté par décret pris en Conseil des ministres,
et selon les clauses et conditions déterminées dans chaque cas par l'acte de
concession et le cahier des charges y annexé.
Article
8 : Le
cahier des charges prévu aux articles 6 et 7 doit obligatoirement indiquer :
a) que l'acquéreur ou le concessionnaire est tenu de l'observation des clauses générales prévues au présent texte ;
b)
qu'en cas de cession, le droit de propriété ne devient définitif qu'après
c) les conditions précises et le délai de la mise
en valeur ;
d) en cas de cession, le prix du terrain et les modalités de paiement ; en cas de concession, le montant et les modalités de paiement de la redevance ;
e) l'interdiction faite au cessionnaire ou au concessionnaire de céder à titre onéreux ou gratuit, ou de louer, la parcelle tant que la mise en valeur n'est pas faite, constatée, et le transfert du droit de propriété dûment inscrit au Livre foncier, sauf avec l'autorisation préalable de l'administration, arrêtée dans les mêmes formes que la cession ou la concession.
Article 9 : Des parcelles de terrain d'une
superficie de mille mètres carrés au maximum, peuvent être affectées à
titre gratuit, par arrêté pris en Conseil des ministres sur proposition du
ministre chargé des Domaines, à des établissements reconnus d'utilité
publique, sous condition que les terrains ainsi affectés ne pourront être ni
aliénés par les établissements affectataires, ni recevoir une autre
affectation que celle prévue dans l'arrêté.
Article 10 : Le périmètre des centres urbains
est fixé par décret pris en Conseil des ministres, sur proposition du
ministre de l'Intérieur, sur avis du ministre chargé des Domaines ainsi que
du ministre des Travaux publics et de l'Urbanisme.
Pour chaque centre urbain ainsi défini, le service
des Domaines établit et tient à jour une carte foncière indiquant les
terrains immatriculés au nom de personnes privées, ceux immatriculés au nom
de l'État, ceux réservés du domaine public, ainsi que les terrains vacants
et sans maître.
Un exemplaire de cette carte est communiqué au
district dans le ressort géographique duquel se trouve le centre urbain
concerné, un autre au ministère des Travaux publics et de l'Urbanisme. Dès
la carte établie, le chef du service des Domaines engage, au nom de l'État,
la procédure d'immatriculation des terrains vacants et sans maître, par lots
aussi vastes que possible.
Article 11 : Les droits des tiers étant ainsi régulièrement
purgés par cette procédure d'immatriculation, le service des Domaines peut,
au nom de l'administration, mettre en vente les terrains ou les donner en
concessions, ainsi qu'il est prévu au présent texte, en tenant compte du
plan d'aménagement urbain s'il en existe un, ou, à défaut, après
consultation du commissaire de la République du district et du ministère des
Travaux publics et de l'Urbanisme, notamment pour l'élaboration du cahier
des charges.
Article 12 : Lorsque
les lots doivent être aliénés
par vente aux enchères en vertu des dispositions de l'article 4
ci‑dessus, l'adjudication a lieu au siège du district, par les soins,
soit du chef de service des Domaines, soit du commissaire de la République
agissant au lieu et place du précédent. Chaque lot comporte une adjudication
spéciale avec mise à prix minima fixée par le cahier des charges. En cas de
concurrence, il est attribué au plus fort et dernier enchérisseur.
L'adjudication a lieu sous réserve que la cession soit approuvée par arrêté
pris en Conseil des ministres, sur proposition du ministre chargé des
Domaines, après avis de la commission foncière.
Article 13 : Si le chef de service des Domaines
ou le commissaire de la République agissant en son nom, n'a été saisi que
d'une seule déclaration de participation aux enchères, celles-ci n'ont pas
lieu et le lot est cédé directement à l'auteur de cette déclaration,
suivant les conditions et le prix minimum fixés dans le cahier des charges
pour l'adjudication. Cette dernière est également soumise à la procédure
d'approbation par voie d'arrêté.
Article 14 : L'attribution en pleine propriété du lot cédé n'a lieu qu'après l'exécution de toutes les clauses et conditions prévues au cahier des charges, constatée par un rapport du chef du service des Domaines, ou du commissaire de la République agissant en son nom.
Au vu de ce rapport, la mutation du titre foncier au nom du cessionnaire est autorisée par arrêté pris en Conseil des ministres sur proposition du ministre chargé des Domaines, après avis de la commission foncière.
Article 15 : La non‑exécution des clauses et conditions prévues au cahier des charges entraîne ipso facto le retour du terrain libre de toutes charges, au domaine de l'État ; cette mesure fait l'objet d'un arrêté pris en Conseil des ministres sur proposition du ministre chargé des Domaines, après avis de la Commission foncière.
En cas de circonstances exceptionnelles et indépendantes
de sa volonté, l'adjudicataire ou le concessionnaire peut obtenir des délais
supplémentaires du Ministre chargé des Domaines. Ceci est une faculté et
non un droit.
Article 16 : Les conditions de remboursement du prix versé pour le terrain en cas de retour au domaine de l'État, sont fixées par le cahier des charges, ainsi que les retenues à effectuer sur ce remboursement au profit de l'État, à titre d'indemnité pour non exécution du cahier des charges.
Article 17 :
Si des installations existent déjà sur le terrain, l'administration a le
droit de les reprendre à dire l'expert. Si elle renonce à ce droit, un délai
de trois mois est accordé à l'adjudicataire ou au concessionnaire évincé
pour retirer lesdites installations, matériaux, etc...
A l'expiration de ce délai, l'administration devient propriétaire, et ce, sans indemnité.
Article 18 : En cas de décès, de faillite ou de liquidation judiciaire du concessionnaire ou de l'adjudicataire provisoire, les héritiers ou les créanciers devront être autorisés par le Ministre chargé des Domaines, à se substituer à celui‑ci après production des titres authentiques constatant les droits des requérants à la succession ou à la liquidation. Ils doivent, s'ils ne sont pas présents, se faire représenter par un mandataire spécial, faisant élection de domicile en la République de Djibouti, dans un délai maximum d'une année, à partir du jour du décès ou de la mise en faillite ou en liquidation, faute de quoi, leurs droits devenus caducs, le terrain franc de toutes charges fait retour à l'État. Le mandataire est tenu d'achever la mise en valeur pour que ses mandants puissent obtenir le titre définitif de propriété.
Article 19 : Les terrains vacants et sans maître non encore immatriculés au nom de l'État et situés en dehors des zones couvertes par un plan de lotissement peuvent être concédés pour occupation provisoire, par le Commissaire de la République du District. A cette fin, celui-ci délivre un permis autorisant l'occupation immédiate et provisoire du terrain, aux risques et périls du demandeur qui n'est autorisé à y édifier que des constructions facilement démontables.
Le permis indique la surface à occuper, les
obligations imposées à l'occupant, le montant de la redevance à acquitter
et le délai de terrain, que ce soit à titre onéreux ou gratuit, et
notamment de sous‑louer un terrain ainsi occupé, sous peine de retrait
du permis d'occuper.
Article 20 : Toute personne occupant dans ces conditions un terrain peut, si celui-ci est ultérieurement immatriculé au nom de l'État et mis en vente par le service des Domaines, obtenir par privilège spécial la cession du lot sur lequel elle est établie, au prix fixé par l'administration, et aux clauses et conditions du cahier des charges annexé à l'acte de cession, sous réserve que ladite cession sait autorisée par arrêté pris en Conseil des ministres sur proposition du ministre chargé des Domaines, après avis de la Commission foncière. L'occupant doit indiquer, dans les quinze jours de la mise en vente du terrain, son intention d'acquérir celui-ci, auprès du chef du service des Domaines ou auprès du commissaire de 1a République du district.
Article 21 :
Les concessions de terrains urbains destinés à la culture, par lots d'une
superficie d’un hectare au maximum, et destinés à l'industrie, par lots de
trois hectares au maximum, sont accordées ainsi qu'il est prévu à l'article
7 du présent texte, par arrêté du ministre chargé des Domaines pris en
Conseil des ministres, à titre temporaire, moyennant le versement d'une
redevance et aux conditions déterminées dans chaque cas par l'acte de
concession. Ainsi qu'il est prévu pour les terrains urbains,
l'immatriculation est faite au nom de l'État et la mutation du titre foncier
au nom du concessionnaire est autorisée selon les règles prévues à
l'article 14 ci‑dessus.
TITRE II ‑ TERRAINS RURAUX
Article 22 : Les terrains ruraux sont accordés
sous forme de concessions provisoires par arrêté pris en Conseil des
ministres sur proposition du ministre chargé des Domaines, après avis de la
Commission foncière.
Article 23 : Toute personne désirant un terrain
rural adresse au ministre chargé des Domaines, par l'intermédiaire du
commissaire de la République du district où se trouve situé le terrain, une
demande indiquant ses noms et prénoms, ses lieux et dates de naissance, son
domicile et le genre d'exploitation projeté. Un croquis indiquant la
situation du terrain par rapport à des points déjà connus, la contenance
approximative et les limites générales du terrain doit être joint à la
requête.
Si
la demande est faite au nom d'une société, une copie authentifiée des
statuts de celle-ci et des pouvoirs du demandeur doit être jointe à la requête.
Article 24 : Le commissaire de la République du
district établir alors, après consultation des services administratifs
concernés, un cahier des charges dont les clauses sont basées tant sur
l'exploitation projetée que sur les conditions locales. Il transmet alors
le dossier au ministre chargé des Domaines qui, après avis du chef du
service des Domaines, l'approuve avec ou sans modification.
Notification de la décision du ministre chargé des
Domaines concernant les conditions auxquelles doit être subordonné l'octroi
de la concession, est faite au demandeur qui fait connaître s’il accepte
ces conditions.
Article 25 : L'accord préalable étant réalisé, le chef du service des Domaines rend publique la demande, tant par insertion au Journal officiel au dans un bulletin d'annonces légales, que par des affiches apposées en ses bureaux ; la demande est en outre affichée dans les bureaux du district dans lequel le terrain est situé.
Article 26 : Si le terrain n'est pas déjà
immatriculé, le chef du service des Domaines engage à ce moment, au nom
de l'administration, la procédure de l'immatriculation du terrain au nom de
l'État.
Toute opposition non introduite dans les délais
n'est pas recevable.
Article 27 :
Durant les délais d'opposition, toute personne est admise à prendre
connaissance du cahier des charges déposé au chef lieu du district et aux
bureaux du service des Domaines, et à déposer, en l'un ou l'autre de ces
bureaux, en même temps qu'une déclaration d'acceptation préalable du cahier
des charges, une demande tendant à se voir attribuer le terrain soumis à
l'enquête.
En ce cas, il est procédé à une adjudication entre les concurrents dans les conditions adoptées pour les lots urbains.
Cependant l'opposition faite par un concessionnaire
qui n'a pas rempli les conditions imposées par le cahier des charges annexé
à son acte de concession, que les délais soient ou non expirés, n'est pas
recevable.
Chaque concurrent est informé de la date des enchères
par le commissaire de la République du district dans le ressort duquel le
terrain est situé. L'attribution du terrain est faite au plus fort et au
dernier enchérisseur, sous réserve de l'approbation de la cession par arrêté
pris en Conseil des ministres, sur proposition du ministre chargé des
Domaines, après avis de la Commission foncière. Le prix minimum de
l'adjudication est celui fixé par le cahier des charges.
Seules
peuvent prendre part à l'adjudication, les personnes ayant fait part, dans
les délais prévus, au commissaire de la République du district, de leur
intention de concourir pour l'attribution du terrain.
Article 28 : La concession d'un terrain rural
est accordée par arrêté pris en Conseil des ministres sur proposition du
ministre chargé des Domaines, après avis de la Commission de la propriété
foncière.
Article 29 : L'annulation d'un arrêté
d'attribution d'une concession rurale est prononcée dans les mêmes formes.
Article 30 : Les attributions de terrains ruraux
ne comprennent que la surface du sol les
produits du sous-sol sont réservés.
Toutefois, les carrières de matériaux de construction sont comprises dans
lesdites attributions.
Article 31 : Le domaine public de l’État
(cours d'eau, voies de communication, etc.) qui borne un terrain rural ou qui
se trouve englobé dans celui-ci, ne peut faire l'objet d'aucune appropriation
particulière.
Article 32 : L'administration se réserve le
droit de reprendre à tout moment le libre usage des terrains qui seraient nécessaires
aux besoins des services de l'État et à tous les travaux d'utilité publique.
Cette reprise a lieu moyennant le remboursement du
prix déjà versé sous forme de redevance, pour la surface reprise. Le
montant de la redevance restant à payer annuellement est réajusté par l'administration au
prorata de la surface demeurant concédée.
Article 33 :
L'Administration se réserve également
le droit de constituer des servitudes de passage auxquelles le concessionnaire
est soumis sans indemnité.
Article 34 : Sous peine de déchéance de son
droit, le concessionnaire est tenu de se conformer strictement aux clauses et
conditions de l'acte de concession et du cahier des charges y annexé, pour la
mise en valeur du terrain concédé.
Article 35 : Toute cession partielle ou totale,
définitive ou temporaire, à titre onéreux ou gratuit, du droit de
possession provisoire d'un terrain rural concédé, doit être autorisée au
préalable par arrête pris en Conseil des ministres sur proposition du
ministre chargé des Domaines, après avis de la Commission de la propriété
foncière.
Sans
cette autorisation préalable, la cession entraîne de plein droit, le retrait
du titre de concession ainsi que les pénalités pécuniaires prévues par le
cahier des charges.
Article 36 : Les terrains ruraux sont attribués
sous la réserve expresse des droits des tiers et sans garantie de contenance
: en cas de recours, l'administration n'est tenue à aucune indemnité ni à
aucune restitution de redevance à ce titre.
Article 37 : La mise en valeur doit être réalisée dans le délai fixé par le cahier des charges. A l'expiration de ce délai, la constatation, de l'état de l'exploitation est effectué par le chef du service des Domaines qui dresse un procès-verbal de ses opérations, ou par le commissaire de la République du district agissant en son nom. Ce procès-verbal est transmis au ministre chargé des Domaines.
Article 38 : Tout concessionnaire dont le
terrain peut être considéré comme définitivement mis en valeur, peut
demander à tout moment le constat de cette exécution des clauses et
conditions de l'acte de concession et du cahier des charges y annexé.
Article 39 : La propriété des parcelles mises
en valeur dans les conditions stipulées dans l’acte de concession et dans le cahier des charges y annexé, peut être accordée aux exploitants
des concessions temporaires.
Toutefois, les parcelles ainsi acquises en pleine
propriété par un exploitant ne peuvent dépasser une superficie de cent
hectares et doivent être d'un seul tenant.
L'attribution des parcelles excédant cent hectares
ne peut être faite que sous la forme d'un bail emphytéotique.
Article 40 : La mutation du titre foncier au nom du concessionnaire ayant satisfait ses obligations de mise en valeur, est autorisée par arrêté pris en Conseil des ministres, sur proposition du ministre chargé des Domaines, au vu du procès-verbal mentionné aux articles 32 et 33 ci‑dessus.
Article 41 : La mutation du titre foncier au nom
du concessionnaire, dûment autorisée, n'est opérée par le conservateur
foncier que contre versement, dans les vingt jours qui suivent la notification
de l'arrêté autorisant la cession définitive
a)
du prix du terrain tel qu'il est stipulé au cahiers des charges ;
b) d'une provision fixée a dix mille FD par hectare pour les travaux de délimitation, la somme ainsi versée venant en déduction du montant réel des frais de bornage et de levé du plan d'immatriculation ;
c)
des frais de timbre, d'enregistrement, de publicité, etc.. tels que prévus
par la réglementation en vigueur.
Article 42 : Le prix des terrains ruraux est basé sur les circonstances locales, et notamment la situation du terrain par rapport aux moyens d'évacuation des produits, ainsi que des ressources en eau.
Article 43 : Tout titre
d'attribution d'un terrain rural est inscrit sur un registre spécial tenu par
le Chef du Service des Domaines, et est soumis à la formalité de
l'enregistrement.
Article 44 : Les
dispositions édictées en l'article 18 en cas de décès de faillite ou de
liquidation judiciaire du concessionnaire ou de l'adjudicataire provisoire
pour les lots urbains, sont applicables aux terrains ruraux.
Article 45 : Toutes les
contestations entre l'administration et les concessionnaires sont soumises à
la juridiction administrative.
TITRE III ‑ DISPOSITIONS GENERALES
Article 46 : Les
dispositions antérieures relatives à la gestion du domaine privé de l'État,
notamment le décret du 29 juillet 1924, tel que modifié et complété par
les textes subséquents, ainsi que ses textes d'application, de même que
toutes les dispositions contraires à celles de la présente loi, sont abrogées.
Article 47 : Les
concessions de terrains accordées pour trente ans à titre renouvelable en
vertu des dispositions de l'arrêté du 1er décembre 1885, ne pourront être
renouvelées qu'on application des dispositions de la réglementation
relative au domaine privé de l'État.
Toutes les dispositions de
l'arrêté du 1er décembre 1885 sont donc abrogées. A titre transitoire,
elles demeurent applicables aux concessions trentenaires actuellement accordées
jusqu'au jour de leur échéance.
Article 48 :
La définition des champs d'application de la présente loi fera l'objet d'une
loi proposée par le Ministre chargé des Domaines.
Article 49 : La présente
loi sera enregistrée et publiée u journal officiel de la République de Djibouti, dès
sa promulgation.
Djibouti,
le 10 Octobre 1991
PAR
LE PRESIDENT DE LA REPUBLIQUE
HASSAN GOULED APTIDON